Onde Analisar Fundos Imobiliários?

Investir em fundos imobiliários é similar ao investimento em qualquer outro ativo financeiro. Para conseguir os melhores ativos, o investidor precisa analisar muito bem o mercado. Portanto, onde analisar FII’s?

Com a facilidade que a internet vem proporcionando, informações sobre os fundos imobiliários é o que não falta.

Hoje o mercado está repleto de opções de FIIs, sendo que a imensa maioria conta com relatórios gerenciais feitos mensalmente. Por esses relatórios, já é possível traçar uma análise.

Mas ainda sim, existem outros sites e outras formas de conseguir conduzir uma boa análise e extrair o máximo dos seus investimentos em FIIs. Se você buscar conhecer onde analisar FIIs, acompanhe o nosso artigo.

O que são fundos imobiliários?

Os FIIs são fundos que investem em títulos com lastro em imóveis, ou nos próprios empreendimentos. Esses fundos são negociados em bolsa, da mesma forma que as ações.

Portanto, ao investir em um FII, a pessoa se torna cotista e passa a ter direito a um pedaço daquele fundo, ou de forma indireta, aos investimentos da carteira.

Uma das grandes vantagens dos fundos imobiliários está na renda. Como boa parte dos FIIs distribuem rendimentos mensalmente, aqueles que pretendem construir novas fontes de renda, vão enxergar nos FIIs uma alternativa.

Atualmente há diferentes tipos de FIIs no mercado, os principais são:

• FIIs com investimento direto em imóveis;
• FIIs com investimento em títulos, como os CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (letras de Crédito Imobiliário);
• FIIs que investem em cotas de outros FIIs (FOF);
• FIIs que investem em propriedades agrícolas, ou FIAGRO.

Os FII que investem diretamente em propriedades tendem a ser mais voláteis, em comparação aos demais tipos de FIIs, porém, esses fundos podem gerar valorizações maiores.

Como são fundos que investem diretamente em imóveis, há possibilidade do fundo conseguir uma venda e gerar bons ganhos aos seus cotistas.

Já os fundos que investem em títulos como os CRI e LCI costumam ter menos volatilidade, mas dificilmente vão entregar grande valorização em suas cotas.

Aqueles que procuram diversificação por meio do investimento em um único FII, podem procurar pelos fundos de fundos, ou FOF.

Esses FIIs contam com gestão ativa e possuem carteira repleta de cotas de diferentes FIIs. Assim, o cotista tem em um FII, boa diversificação e gestão.

Por fim, os Fiagro, são um tipo novo de FII que vem ganhando o mercado. Ainda não há muita variedade desse tipo de FII, mas os lançamentos vêm acontecendo e a quantidade vai crescer.

Diferente dos demais fundos, os Fiagro investem em ativos atrelados ao agronegócio, como:

• Títulos atrelados ao agronegócio, como é o caso dos CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) e LCA (Letras de Crédito do Agronegócio);
• Diretamente em terras, e propriedades agrícolas;
• Participação em empresas agrícolas.

Outro detalhe sobre os Fiagro está relacionado à retenção de imposto de renda sobre as distribuições. Os fundos imobiliários em geral são isentos de IR, portanto, o valor distribuído é o valor recebido pelos cotistas.

Já no Fiagro, existe a retenção de IR sobre os rendimentos, portanto, o valor recebido vai ser um pouco menor ao valor distribuído pelo fundo.

Características dos fundos imobiliários

Uma das principais características dos FIIs está relacionada aos rendimentos pagos mensalmente aos seus cotistas. Comparado a outros investimentos, como as ações, os FIIs oferecem previsibilidade com relação aos seus pagamentos.

Portanto, todos os meses, o cotista vai receber os rendimentos do FII. Já com as ações, essa previsibilidade é menor.

Observando isso, os FIIs acabam sendo muito interessantes para a construção de renda. Outra característica marcante dos FII é a isenção de IR (menos no caso dos Fiagro). Com a isenção de IR, os rendimentos se tornam muito mais interessantes.

Por fim, existe a facilidade de investir em FII. Comparado ao investimento em imóveis, a grande vantagem em investir em FIIs.

O investimento em imóveis gera grande burocracia e os custos são elevados. Sem falar na baixa liquidez. Devido ao grande volume financeiro necessário para aquisição de propriedades, o investimento direto pode ser mais difícil e até inviável para muitas pessoas.

Fato que não acontece com os FII. Basta à pessoa ter acesso à bolsa de valores e comprar as cotas. Sendo que existem cotas sendo negociadas por menos de R$ 10,00 na bolsa. Assim, os FIIs são um dos investimentos mais acessíveis de todo o mercado.

Como analisar fundos imobiliários? 

A principal forma de analisar os fundos imobiliários é através do seu relatório gerencial. Praticamente todo fundo possui um relatório gerencial mensal.

Através desse relatório é possível analisar diversas características do FII, desde:

• Vacância dos imóveis;
• Valor patrimonial;
• Valor de mercado;
• Quantidade de investimentos que o fundo possui;
• Número de investidores;
• Eventuais problemas, processos e custos;
• Entre outras.

Com essas informações na mão, fica muito mais fácil traçar uma análise e determinar se o fundo é bom ou não.

Aspectos importantes para análise de fundos imobiliários

Existem inúmeros aspectos que são relevantes na análise de um fundo. Um deles é o valor patrimonial.

Valor patrimonial

O valor patrimonial, nada mais é, do que o valor do fundo. Não é o valor de mercado, mas sim, aquele referente ao patrimônio do fundo.

Por exemplo: os fundos que investem diretamente em imóveis, periodicamente, fazem a avaliação de suas propriedades.

Por meio dessa avaliação, o valor patrimonial é mantido, ou alterado. O valor de avaliação e de mercado normalmente é bem diferente.

Enquanto um fundo pode ter um valor de mercado de R$ 1.000.000,00, o valor patrimonial do mesmo pode ser de R$ 1.200.000,00.

Ao fazer uma breve análise e identificar tal diferença, o investidor pode pensar que o fundo está barato, uma vez que o seu valor, de avaliação, ou patrimonial é R$ 200.000,00 superior ao de mercado.

Porém, isso nem sempre é verdade. Às vezes os fundos que possuem grande diferença entre o valor patrimonial e de mercado, estão enfrentando problemas. Alta vacância e até problemas jurídicos, podem influenciar no preço de mercado, aumentando a diferença patrimonial.

Outro ponto é referente a realidade do valor patrimonial. Uma avaliação até pode fazer sentido, mas será que o fundo consegue negociar aquele imóvel, pelo valor patrimonial? Será que no mercado, o imóvel não será vendido por um preço menor? Esses pontos não são tratados na avaliação patrimonial. Por isso, a métrica é interessante, mas deve ser bem analisada.

Liquidez

A liquidez é mais um aspecto importante do FII. Hoje o mercado está grande e com bastante liquidez, mas ainda há fundos que não são tão negociados. Por isso, o investidor deve ficar atento à quantidade de negócios e ao volume negociado.

Tamanho do fundo

Dar prioridade a fundos que possuem grande tamanho e boa liquidez é uma boa. Por exemplo: há FII que tem mais de um bilhão de reais em valor de mercado. Esses fundos são grandes e, portanto, sugerem mais estabilidade.

Se o fundo ainda conta com alta liquidez, o investidor pode ser considerado sim. Já há outros FII que contam com valor inferior a 100 milhões. Esses FIIs podem acabar sendo menos confiáveis, ou relevantes no mercado.

Diversificação

FIIs bem diversificados podem gerar retornos menores, comprados a fundos que investem em um só, ou poucos imóveis, mas, normalmente, são mais estáveis.

Se o investidor não conhece muito sobre imóveis e pretende alocar parte do patrimônio em FIIs para aproveitar a renda, então os fundos mais diversificados, como os fundos de fundos, são uma ótima opção.

Há também os FIIs que investem em imóveis, mas possuem diversos empreendimentos em carteira e os FIIs que investem em dezenas de CRI.

Rendimento

Se o investidor busca renda, então fique de olho nas distribuições realizadas pelos FIIs. Fundos com rendimentos constantes podem ser muito bons para uma carteira focada em renda. Se o FII tem muitas variações, então, talvez o investimento não seja uma boa.

Conclusão

Mas então, qual o melhor lugar para analisar fundos FIIs? Os relatórios gerenciais dos FIIs são um dos melhores lugares para analisar as características e demais dados dos ativos.

Além dos relatórios há sites especializados e que trazem muitos dados de forma prática e fácil, como é o caso:

FundsExplorer;

ClubeFII;

FIIs;

Esses três sites vão trazer diversos dados e informações sobre os FII. Portanto, se você buscar conhecer mais sobre um fundo, ou tem dúvidas, vá a um desses sites que você vai encontrar as informações necessárias.

Como analisar os fundos FIIs? Existem diversas características que podem ser analisadas, mas há algumas que são mais relevantes, como:

• Valor Patrimonial;
• Tamanho do fundo;
• Liquidez;
• Diversificação;
• Rendimento do fundo;

Dentre várias outras. Você tem dúvidas sobre onde analisar FIIs? Sim? Então deixe uma pergunta ao final que já vamos lhe responder.