O Que é Fundo Imobiliário de Híbrido?

Os fundos imobiliários híbridos são uma das opções de investimento existentes no mercado de FII.  Mas o leitor sabe o que é fundo imobiliário híbrido? Se não, acompanhe o nosso artigo e conheça mais sobre essa ótima opção de investimento.

Dentro do mercado de FII, há vários tipos de fundos, sendo que os híbridos fornecem aos cotistas mais diversificação e uma probabilidade maior de proteção, ou redução da volatilidade da carteira.

Observando essas e outras vantagens, os FII híbridos devem ser avaliados pelo investidor.

Quais são os tipos de fundos imobiliários híbridos?

O fundo imobiliário híbrido é aquele que possui  investimentos em mais do que um segmento da área imobiliária.

Ou seja, são fundos que podem ter na carteira uma parcela do patrimônio alocada em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), outra parte em propriedades imobiliárias e ainda contar com cotas de outros fundos também.

Quando um FII possui investimentos em diferentes áreas, ele é considerado um FII híbrido.

Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários híbridos?

As vantagens de investir em um fundo híbrido são imensas. Desde a redução da volatilidade até a estabilidade nas distribuições, os fundos híbridos por serem mais diversificados contam com menos volatilidade em comparação aos fundos focados em uma única área imobiliária.

Exemplo: vamos supor que o fundo investe 33% do patrimônio em cotas de outros FII, 33% em imóveis e 34% em CRI e LCI (Letras de crédito Imobiliário).

Os três investimentos vem correspondendo conforme o esperado, mas em um dos imóveis, o inquilino acabou saindo.

A saída do inquilino vai representar uma queda de 5% nas distribuições do fundo, no mês a mês. Isso significa que a distribuição que antes era de R$ 1,00, agora será de R$ 0,95.

Essa queda na receita vai gerar impactos no valor da cota também uma vez que os investidores não vão pagar o mesmo valor em um fundo que não paga mais o valor de antes.

Porém, a empresa que está saindo do imóvel do fundo, também vai deixar outra propriedade que é alvo de investimento de outro FII.

Esse FII, em questão, possui somente um imóvel e um único inquilino, que por coincidência, é esse que está saindo.

Ocorrendo isso, o fundo vai deixar de receber os valores dos aluguéis e as cotas não vão mais distribuir rendimentos.

Um acontecimento desses é uma tragédia para o fundo. Querendo ou não, um dos motivos centrais para o investimento em FII é as distribuições recorrentes.

A partir do momento em que o FII não faz mais os pagamentos, essa motivação deixa de existir. Vale destacar que a cota vai para baixo também. Aqueles que são cotistas vão querer sair e aqueles que estão fora, vão pedir um prêmio muito alto para entrar.

Essa movimentação só tende a depreciar o valor da cota no mercado. Observando um cenário assim, fica claro que fundos híbridos contam com a diversificação e a mesma oferece mais segurança e estabilidade ao fundo.

Ao invés de comprar diversos fundos, o investidor pode focar suas atenções em alguns fundos híbridos e assim, deixar que as gestões dos fundos, tomem as atitudes de comprar ou vender empreendimentos, cotas de FII e títulos imobiliários.

Quais as desvantagens de investir em fundos imobiliários híbridos?

A desvantagem do FII híbrido está localizada em sua vantagem, na diversificação. Por se tratar de um investimento em renda variável, as cotas dos FII vão subindo e descendo conforme o mercado.

Uma das formas de fazer dinheiro com os FII é através da venda das cotas. Com a venda, é possível ganhar dinheiro com a valorização.

No mercado de FII, diferente do mercado de ações, as cotas não se valorizam tanto, como por exemplo, ocorreu com as ações de MGLU3 (Magazine Luiza).

A loja de varejo vem acumulando ganhos desde 2011 que passam dos 2.000%. Valorização assim, não há em FII, ainda.

Porém, há fundos que vêm registrando boa valorização, como é o caso do HGBS11. O fundo que investe predominantemente em galpões logísticos, do final de 2018 até o início de 2020, registrava valorização superior a 20%.

Outro fundo que chegou a registrar ganhos acima dos 80% (entre setembro de 2018 a janeiro de 2020) foi WPLZ11. O fundo que investe em um único shopping registrou ganhos que quase duplicaram o valor investido.

Com ganhos, é possível vender a cota e embolsar os lucros. Fundos híbridos dificilmente vão registrar ganhos de tal ordem, uma vez que não há um foco.

Ou seja, para conseguir ganhos acima da média, o fundo precisa focar em uma estratégia para potencializar os ganhos, fato que não ocorre nos fundos híbridos.

Como funcionam os fiis de híbridos?

O gestor do fundo faz os investimentos em diferentes ativos. Normalmente no mercado de FII existem os fundos que investem em imóveis, aqueles que compram cotas de FII e por último os que investem em papéis atrelados a imóveis, como é o caso das CRI.

Antes de realizar os investimentos, o gestor faz uma análise e procura determinar qual será a estratégia aplicada à carteira.

Definindo as estratégias e os objetivos, o fundo faz os investimentos e a gestão é feita de forma ativa. Caso os recursos aplicados em cotas de outros FII estejam se valorizando, o gestor pode reduzir parte da alocação para lucrar com os ganhos e investir os valores em outro ativo.

Por meio dessa gestão, o fundo consegue pagar os rendimentos mensais e até amortizações aos cotistas. Uma vez que parte do patrimônio do fundo pode ser “devolvida” aos cotistas, já que ocorreram vendas.

Conclusão

Os fundos de híbrido são uma ótima alternativa para os investidores que não conhecem muito do mercado imobiliário e gostariam de ter acesso a um produto diversificado e com gestão ativa.

Ao investir em um fundo híbrido, o investidor provavelmente não terá tanta volatilidade no preço das cotas e terá um rendimento mensal mais constante, com menos oscilações.

Você compreendeu o que é fundo imobiliário híbrido? Ainda tem dúvidas? Então deixe uma pergunta abaixo que já vamos lhe responder. 

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